Jakarta - Melonjaknya
harga properti dalam beberapa tahun belakangan ini membuat keluarga muda yang
ingin membeli hunian mengalami kesulitan untuk membeli secara tunai, salah satu
pilihan yang paling logis dan sering digunakan adalah meminjam KPR /
Kredit Pemilikan Rumah dari bank. KPR sangat membantu para calon pemilik rumah
untuk membeli rumah impiannya, apalagi di tengah tren menurunnya bunga pinjaman
yang pada kuartal ke empat tahun 2012 mencapai tingkat di bawah 10 %.
Beragam pilihan KPR yang ditawarkan oleh bank, dalam tulisan ini, Selasa
(2/10/2012), penulis ingin memberikan beberapa pertimbangan yang perlu
dipikirkan sebelum memutuskan memilih bank yang memberikan KPR.
SBDK alias Suku Bunga Dasar Kredit
Pada
bulan Februari 2011, Bank Indonesia mengeluarkan peraturan bahwa Bank-bank di
Indonesia wajib menginformasikan SBDK kepada calon nasabahnya. Apa yang dimaksud
SBDK ? SBDK adalah tingkat suku bunga pinjaman dasar bank yang didapatkan dari
biaya dana ditambah overhead dan margin keuntungan bank. SBDK bank-bank utama
di Indonesia dipublikasikan oleh Bank Indonesia setiap 3 bulan sekali dan
informasi SBDK teranyar dapat diakses dari
http://www.bi.go.id/web/id/Perbankan/Suku+Bunga+Dasar+Kredit/.
Dari data SBDK tersebut dapat dilihat bahwa bank besar sekalipun tidak menjamin
SBDKnya lebih rendah dari bank yang lebih kecil. Tetapi tentunya bank dengan
SBDK lebih kecil akan condong mudah memberikan pinjaman dengan suku bunga lebih
rendah dari bank dengan SBDK lebih tinggi.
Kalau di lihat komponen SBDK biaya dana, overhead dan margin keuntungan,
seharusnya bank yang lebih besar memiliki SBDK lebih rendah karena biaya
dananya umumnya lebih rendah dari bank yang lebih kecil dengan asumsi overhead
dan marginnya relatif sama.
Tetapi jika hal yang terjadi adalah kebalikannya maka kemungkinan bank dengan
SBDK tinggi tersebut kemungkinan memiliki overhead tinggi dan atau membebankan
margin keuntungan lebih tinggi dibandingkan bank dengan SBDK lebih kecil.
Overhead tinggi dapat berarti bank tersebut tidak efisien atau banyak biaya
lain-lain yang tinggi, salah satunya adalah biaya pencadangan untuk kredit
macet.
Sebenarnya Bank Indonesia dalam Surat Keputusannya “mewajibkan” bank untuk
mempublikasikan SBDK ini, khususnya untuk bank dengan aset lebih dari Rp 10
triliun harus mempublikasikan di situs utama (halaman pertama) situs bank (jika
memiliki website).
Namun dalam kenyataannya hal ini hanya dipatuhi oleh beberapa bank dan banyak
bank yang tidak mempublikasikan SBDK sesuai dengan keputusan BI. Ada bank yang
sama sekali tidak mempublikasikan SBDK di situs utamanya atau ada bank yang
mempublikasikan SBDK namun tidak sesuai dengan ketentuan yang diberikan oleh BI
dimana hanya memberikan icon atau link SBDK dan menempatkan informasi SBDK
tidak dihalaman utama.
Hal ini sebenarnya merupakan pelanggaran yang cukup serius dan ini merugikan
nasabah karena terkesan bank tidak transparan dan enggan memberikan informasi
yang seharusnya menjadi hak nasabah sebelum memutuskan memilih bank.
Bunga KPR
SBDK
sebenarnya menjadi acuan yang sangat baik untuk menentukan bunga KPR, namun
SBDK tersebut masih belum memasukkan premi resiko nasabah dan jika bank
menghitung nasabah memiliki resiko lebih tinggi maka ia bisa mendapatkan bunga
KPR lebih tinggi dari SBDK, namun sebaliknya ada juga bank yang memberikan
bunga KPR lebih rendah dari SBDK.
Bahkan ada bank yang secara fair memberikan bunga floating fix sekian persen
dari BI Rate (suku bunga yang diberikan oleh BI kepada bank jika menyimpan
uangnya di BI). Hal ini memberikan jaminan kepada nasabah bahwa bank tidak akan
semena-mena mengenakan bunga pinjamannya dan jika BI Rate turun, otomatis bunga
KPR akan ikut turun.
Namun harap di ingat bahwa jika terjadi hal yang sebaliknya, dimana BI Rate
juga mungkin naik, maka tentunya bunga KPR juga ikut naik. Ada juga bank yang
memberikan jaminan bunga maksimal yang akan dikenakan setelah masa bunga fix
berakhir, tentunya hal ini memberikan jaminan keamanan bagi anda dimana
berapapun bunga di pasaran yang berlaku, beban cicilan KPR kita sudah pasti fix
dan tidak akan melewati batas bunga tertentu. Tentunya bank tersebut memiliki
perkiraan sendiri dan antisipasi atas gejolak bunga yang akan terjadi dimasa
depan selama KPR tesebut berjalan.
Jebakan Floating
Harap
berhati-hati dengan istilah floating, karena banyak bank memanfaatkan keawaman
nasabah dengan memberikan tawaran bunga murah pada beberapa tahun pertama, lalu
setelah masa “bulan madu” tersebut dilalui, bank akan mengenakan bunga yang
lebih tinggi dari bunga pasaran.
Penulis menyarankan anda untuk memastikan berapa bunga KPR yang akan dikenakan
selama masa kredit, kalau setelah masa bunga murah berlalu ditentukan floating,
pastikan dasar floating tersebut bisa dipertanggungjawabkan seperti “maksimal
sekian persen” atau “sekian persen dari BI Rate / bunga deposito” tertinggi
bank (counter rate). Jika bank yang anda gunakan memang jujur dan ingin
memberikan perlakuan yang fair pada anda tentunya tidak akan keberatan dengan
kondisi tersebut di atas.
Biaya lain dan Denda
Selain
biaya bunga, biaya lain yang perlu dipertimbangkan adalah biaya provisi dan
administrasi yang terkadang bisa dinegosiasikan. Namun ada satu biaya yang
tidak kalah penting dan harus ditentukan di muka sebelum anda menandatangani
akad kredit.
Biaya tersebut adalah biaya denda, baik denda keterlambatan maupun denda
pelunasan lebih awal. Jika anda tipe orang yang disiplin dan kondisi keuangan
anda cukup baik, anda tidak perlu mengkhawatirkan denda keterlambatan, namun
jika kondisi keuangan anda tidak pasti, ada baiknya anda memilih jenis pinjaman
yang fleksibel sehingga dikala anda tidak memiliki dana untuk mencicil anda
masih memiliki kesempatan merubah nominal pinjaman / menambah nominal pinjaman
yang ada.
Hal ini dimungkinkan oleh beberapa bank dengan nama KPR Fleksibel. Satu hal
lain yang perlu menjadi pertimbangan jika kondisi keuangan anda cukup baik
adalah denda pelunasan sebelum jatuh tempo. Secara teori, bank mengalami
potensi kerugian jika terjadi pelunasan di muka, namun melihat sumber dana bank
yang umumnya bersifat jangka pendek, harusnya pelunasan di muka tidak terlalu
merugikan bank dan trend yang terjadi sekarang adalah bank membebaskan
nasabahnya dari denda pelunasan dimuka.
Celakanya, jika kita mendapatkan bank yang mengenakan tingkat bunga yang tinggi
ke nasabahnya dan menjebak dengan mengenakan denda tinggi jika dilakukan
pelunasan di muka. Nasabah ibaratnya masuk bubu ikan, kalau diteruskan akan
terkena beban bunga tinggi, kalau dihentikan juga terkena denda tinggi.
Seharusnya praktek bank seperti ini tidak boleh dilakukan oleh bank yang baik
dan fair.
*) A. Alfons Tanujaya, mahasiswa MM-MBA Universitas Indonesia 2011.
Sumber : detik finance
Present by PT. Risqi Amanah Mandiri
